A contabilidade para corretor de imóveis ajuda a comparar a atuação como autônomo e como PJ. 

Autônomos pagam Imposto de Renda sobre as comissões pela tabela progressiva, que chega a 27,5%, além do INSS como contribuinte individual. Abrir um CNPJ muda a lógica tributária, mas não garante automaticamente uma carga menor. 

Este guia reúne as principais dúvidas sobre impostos, notas fiscais e formalização.

Corretor de imóveis pode ser MEI?

Não. A atividade de corretagem imobiliária não consta na lista de ocupações permitidas para o Microempreendedor Individual. O caminho correto é a abertura de empresa como Microempresa (ME) ou Empresa de Pequeno Porte (EPP), com natureza jurídica e registro definidos conforme a organização da atividade.

O CNAE principal para corretagem de compra, venda e avaliação de imóveis é o 6821-8/01. Antes de abrir o CNPJ, o corretor precisa manter o registro individual ativo no CRECI. Após a abertura da pessoa jurídica, a empresa também precisa ser registrada no CRECI como PJ, de acordo com as normas do conselho.

Qual regime tributário se aplica à corretagem imobiliária?

Simples Nacional: Anexo III sem Fator R para corretagem

A receita de corretagem de compra e venda de imóveis (CNAE 6821-8/01) se enquadra no Anexo III do Simples Nacional, sem condicionamento ao Fator R, conforme o art. 18, §4º, inciso III da LC 123/2006. Isso significa que a alíquota efetiva aplicada não depende da relação entre folha de pagamento e faturamento.

A alíquota nominal inicial do Anexo III é de 6% para RBT12 de até R$ 180 mil. Para uma empresa com RBT12 de R$ 240 mil, por exemplo, a alíquota efetiva calculada pela fórmula do Simples Nacional fica em torno de 7,3%, conforme a tabela do Anexo III da Lei Complementar 123/2006.

Administração e locação de imóveis de terceiros: tratamento diferente

A corretagem na locação de imóveis também integra o Anexo III sem Fator R. Já a gestão e administração de imóveis de terceiros sujeita-se ao Fator R: pelo menos 28% leva ao Anexo III; abaixo disso, ao V. Separe essas receitas conforme os serviços efetivamente prestados e mantenha os CNAEs compatíveis.

Lucro Presumido: quando avaliar

Os percentuais básicos abaixo não incluem a majoração de bases para receitas acima dos limites legais em 2026.

No Lucro Presumido, serviços em geral têm base de 32% do faturamento para IRPJ e CSLL, resultando em 4,8% e 2,88% sobre a receita, respectivamente, totalizando 7,68% antes do adicional de IRPJ e encargos. Somando PIS (0,65%) e COFINS (3%), a carga federal chega a 11,33% antes de ISS e do adicional de IRPJ sobre o excedente de R$ 60 mil da base de cálculo no trimestre, conforme os parâmetros da Receita Federal para o Lucro Presumido.

O Lucro Presumido pode ser vantajoso em cenários específicos de faturamento elevado, mas exige simulação individual. Não é o regime padrão para corretores de imóveis em início de operação.

A nota fiscal do corretor: sobre o que ela incide?

A nota fiscal do corretor deve ser emitida sobre o valor da comissão recebida, nunca sobre o valor total do imóvel negociado.

Quando a comissão é de 6% sobre um imóvel de R$ 500 mil, a nota é emitida sobre R$ 30 mil, não sobre R$ 500 mil. Emitir a nota sobre o valor do imóvel gera tributação muito superior ao que seria devido.

Partilha de comissão com outro corretor

Quando duas partes participam da negociação e há divisão de comissão, o repasse ao outro corretor não é deduzido automaticamente da base de cálculo. 

Para que essa partilha tenha tratamento fiscal correto, é necessário contrato ou documento que comprove o acordo e a participação de cada parte. A dedução de repasses sem respaldo documental adequado pode ser questionada pela Receita Federal.

No Rio de Janeiro, a nota de serviço é emitida pelo Emissor Nacional de NFS-e no portal gov.br, sistema obrigatório para novas emissões desde janeiro de 2026.

Como funciona a remuneração do sócio corretor como PJ?

Pró-labore

O pró-labore é a remuneração pelo trabalho do sócio na empresa. Está sujeito ao IRPF pela tabela progressiva e ao INSS. Precisa ser declarado mensalmente.

Distribuição de lucros

Lucros apurados formalmente pela contabilidade podem ser distribuídos aos sócios. A Lei 15.270/2025, com vigência a partir de 2026, trouxe mudanças relevantes nesse ponto: distribuições acima de R$ 50 mil mensais pagos pela mesma pessoa jurídica à mesma pessoa física residente estão sujeitas a IRRF de 10% sobre o total, observadas as regras de transição. 

A tributação mínima anual de altas rendas também deve ser analisada. Abaixo desse limite e observadas as condições legais, a distribuição pode ser isenta de IRPF, mas isso depende de apuração contábil correta e não é uma garantia automática para todos os cenários.

Quanto um corretor PJ pode pagar de imposto?

Não existe uma resposta única. O que é possível afirmar com base nas regras vigentes:

  • No Simples Nacional, Anexo III, com RBT12 de até R$ 180 mil, a alíquota efetiva inicial é de 6% sobre as comissões
  • Para RBT12 de R$ 240 mil, a alíquota efetiva fica em torno de 7,3%
  • A carga varia conforme o faturamento acumulado e aumenta progressivamente nas faixas superiores

Como pessoa física, o corretor autônomo tributa as comissões pela tabela progressiva do IRPF, com alíquota de até 27,5% sobre os rendimentos, mais INSS como contribuinte individual. A comparação entre os dois modelos depende do faturamento real, das despesas dedutíveis e da estrutura de remuneração adotada. Uma simulação com contador especializado é a forma mais segura de avaliar o cenário antes de qualquer decisão.

Quais obrigações entram na rotina do corretor PJ?

  • Emissão de NFS-e pelo Emissor Nacional para cada serviço prestado
  • PGDAS-D mensal no Simples Nacional para apuração e geração do DAS
  • Informação do pró-labore no eSocial e recolhimentos de INSS e IRPF quando devidos, com DCTFWeb e demais declarações aplicáveis
  • DEFIS anual até 31 de março do ano seguinte
  • Monitoramento do e-CAC para verificar notificações da Receita Federal

Para entender como manter o CNPJ regular e evitar problemas com a Receita Federal, o blog da Contabiliza RIO detalha cada ponto do calendário fiscal.

Por onde começar?

Antes de abrir o CNPJ, vale verificar dois pontos: se o CRECI individual está regular e se o faturamento projetado justifica a estrutura PJ considerando os custos de manutenção da empresa (honorários contábeis, DAS, obrigações acessórias). A decisão precisa considerar dados reais e custos de manutenção.

Entender como abrir empresa com o passo a passo correto e quais são os sinais de que é hora de contratar contabilidade especializada ajuda a tomar essa decisão com mais segurança.

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Uma análise contábil das comissões, despesas e remuneração ajuda a comparar os modelos de atuação.

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