O ano de 2026 marca o início de uma nova era para o mercado imobiliário brasileiro. Com a entrada em vigor da fase de transição da Reforma Tributária, as regras para quem vive de renda de aluguel ou investe em imóveis vão mudar.

Até hoje, a discussão era simples: “Pessoa Física ou Jurídica?”. Agora, com a introdução do IVA Dual (IBS e CBS), novos fatores entram na conta, e a falta de planejamento pode fazer com que até 40% da sua receita de aluguel seja consumida por impostos se você não estiver enquadrado corretamente.

A Contabiliza RIO preparou este guia definitivo para você entender o que muda no seu bolso a partir de janeiro de 2026 e como proteger seu patrimônio das novas alíquotas.

O que começa a valer em 2026? 

A partir de 2026, inicia-se a cobrança dos novos impostos sobre consumo, que substituirão o PIS, COFINS, ICMS e ISS. São eles:

  • CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Federal.
  • IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Estadual e Municipal.

Em 2026, teremos apenas uma alíquota de teste de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), totalizando 1%. Esse valor poderá ser compensado com os tributos que você já paga hoje. 

O impacto financeiro imediato é pequeno, mas a exigência de adaptação contábil e sistêmica é imediata. Quem não adaptar seus contratos e emissão de notas agora, terá problemas de compliance já no início do ano.

O grande risco: locador pessoa física equiparado a empresa

Este é o ponto mais crítico da reforma para investidores. Pela nova regulamentação, a pessoa física que realiza atividades de locação com habitualidade e volume profissional poderá ser taxada como uma empresa, incidindo sobre ela o IBS e a CBS, além do Imposto de Renda.

Os critérios discutidos na regulamentação para essa equiparação incluem:

  • Possuir mais de 3 imóveis alugados;
  • Ter receita bruta anual de aluguel superior a um teto (estimado em R$ 240 mil/ano ou faixas similares na lei final).

Se você se enquadra nesse perfil e continua operando apenas no CPF (recibo simples), sua carga tributária pode explodir. A soma da Tabela Progressiva do IR (até 27,5%) com os novos IBS/CBS (mesmo com redutores) tornará a locação na Pessoa Física inviável para médios e grandes investidores.

Mecanismos de proteção: redutores de alíquota e redutor social

O setor imobiliário conseguiu vitórias importantes no texto da reforma para evitar o aumento descontrolado de preços. Se você tiver uma gestão contábil eficiente, poderá aplicar dois redutores poderosos:

1. Redutor de ajuste (corte de 60% a 80%)

Para operações imobiliárias (aluguel e venda), a base de cálculo do novo imposto será reduzida. A previsão é de um desconto de 60% a 70% na alíquota para locações.

  • Exemplo: se a alíquota padrão do IVA for 26,5%, o setor imobiliário pagaria efetivamente algo em torno de 7,9% a 10% (dependendo da regulamentação final do município/estado).

2. Redutor social (R$ 600,00/mês)

Especificamente para locação residencial, haverá um desconto fixo mensal no valor da base de cálculo, estimado em R$ 600,00 (ajustável). Isso visa proteger o pequeno proprietário e o inquilino de baixa renda, reduzindo o imposto a pagar sobre aluguéis de menor valor.

Holding patrimonial em 2026: a melhor estratégia?

Com a complexidade trazida pelo IBS e CBS para a Pessoa Física profissional, a constituição de uma Holding Patrimonial (Pessoa Jurídica que administra bens próprios) torna-se ainda mais atrativa.

  • Na Pessoa Física: risco de pagar 27,5% de IR + IBS/CBS (se enquadrado como profissional).
  • Na Holding (Lucro Presumido): carga tributária consolidada historicamente menor (entre 11,33% e 14%), agora ajustada para o novo sistema, mas com total acesso aos redutores de 60%/70% e maior segurança jurídica e sucessória.

Além disso, a Holding blinda o patrimônio contra riscos de processos cíveis e trabalhistas que a Pessoa Física pode sofrer.

Atenção ao ITCMD (Imposto sobre Herança)

Outra mudança que entra em vigor com força total é a progressividade do ITCMD. A partir de 2026, os estados são obrigados a cobrar alíquotas maiores para patrimônios maiores, podendo chegar ao teto de 8%.

Se você possui muitos imóveis em nome próprio, o custo para seus herdeiros receberem esses bens aumentará significativamente. O planejamento sucessório através de doação de cotas de uma Holding (com reserva de usufruto) continua sendo a melhor ferramenta para evitar que até 8% do patrimônio da família vire imposto da noite para o dia.

O que fazer antes de 2026 acabar?

  1. Auditoria de contratos: revise todos os contratos de locação. Eles preveem quem pagará os novos tributos?
  2. Atualização do valor do imóvel: o governo abriu uma janela para atualizar o valor histórico dos imóveis pagando uma alíquota reduzida de imposto (4% a 6%) sobre a diferença. Isso reduzirá drasticamente o Ganho de Capital em uma venda futura. É uma oportunidade única de limpar o passivo tributário latente.
  3. Simulação Tributária: não adivinhe. É preciso colocar na ponta do lápis: Receita de Aluguel x Tabela IR x Custos de Holding x Novos Redutores.

A Reforma Tributária não precisa ser um pesadelo. Para quem tem informação, ela é uma oportunidade de reorganização.

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